پیش بینی بازار املاک 1404

هدف این مقاله ، پیش بینی بازار املاک 1404 در ایران است بنابراین ابتدا به بررسی وضعیت موجود بازار املاک می پردازیم .

وضعیت موجود بازار املاک ایران

بازار املاک ایران تحت تاثیر 3 متغیر اصلی زیر است :

میزان تقاضا برای خرید و یا اجاره ملک
میزان عرضه ملک برای فروش ویا اجاره
سیاست ها و دخالت های دولت

البته متغیر های مهم دیگری مانند : نرخ ارز ، قدرت خرید مردم ، قیمت تمام شده ساختمان ، میزان تورم و… نیز تاثیر دارند اما به دلیل اینکه این متغیر ها تاثیر خود را بر متغیر های اصلی فوق می گذارند ، در جای خود به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

میزان تقاضا برای ملک

تعداد متقاضیان خرید و یا اجاره انواع املاک ، تعیین کننده میزان تقاضا برای ملک است . در شرایط موجود متقاضیان املاک در بازار را می توان به صورت زیر دسته بندی کرد:

1. متقاضیان واقعی :اشخاصی که عزم و اراده جدی برای خرید و یا اجاره ملک دارند،این متقاضیان خود به دو بخش تقسیم می شوند :

متقاضیان واقعی که دارای توان مالی خرید و یا اجاره ملک هستند.
متقاضیان واقعی که توان مالی خرید و یا اجاره ملک را ندارند

2.متقاضیان غیر واقعی : اشخاصی که فقط قیمت می گیرند اما قصد خرید و یا اجاره ملک ندارند.

بنابراین برای پیش بینی و تحلیل بازار ملک می بایست متقاضیان واقعی که دارای توان خرید و یا اجاره ملک هستند را در نظر گرفت. با توجه به کاهش قدرت خرید مردم آمار متقاضیان خرید و یا اجاره ملک که دارای توان مالی هستند نسبت به سالهای گذشته کمتر شده است .

میزان عرضه ملک

تعداد املاکی که برای فروش و یا اجاره به بازار عرضه می شوند ، شاخص میزان عرضه ملک است. عرضه کنندگان ملک نیز به دو دسته تقسیم می شوند :

1.عرضه کنندگان واقعی : اشخاصی که ملک خود را با قیمت منصفانه برای فروش و یا اجاره به بازار عرضه کرده اند.

2.عرضه کنندگان غیر واقعی: اشخاصی که ملک خود را با قیمت بسیار بالاتر از ارزش واقعی برای فروش و یا اجاره به بازار عرضه کرده اند.

شایان توجه است در حال حاضر تعداد بسیار زیادی ساختمان و املاک خالی وجود دارند که به بازار عرضه نشده اند. بنابراین برای پیش بینی و تحلیل بازار ملک می بایست عرضه کنندگان واقعی را در نظر گرفت.

سیاست ها و دخالت های دولت

سیاست هایی که دولت در ارتباط با بازار املاک اتخاذ می کند از جمله : میزان تسهیلات بانکی ، میزان حمایت از ساخت و ساز مسکن ، قوانین مرتبط با املاک و… بر بازار املاک کشور تاثیر می گذارد. نقش دولت و تاثیر آن بر عرضه و تقاضا در حال حاضر ناچیز است زیرا میزان تسهیلات بانکی نسبت به قیمت مسکن ، بسیار ناچیز و ناکافی است از طرفی میزان حمایت ها از ساخت و ساز هم پاسخگوی نیازهای موجود نیست.

سناریوهای مختلف پیش بینی بازار املاک

به دلیل اینکه آمار واقعی و دقیق از میزان عرضه و تقاضا در بازار املاک وجود ندارد و یا اینکه اگر آمارهایی ارائه می شود با توجه به منبع اعلام آمار ، ضد و نقیض است ، می بایست سناریوهای مختلف پیش بینی را مد نظر گرفت:

1.سناریوی اول: عرضه بیشتر از تقاضا

بر اساس این سناریو پیش بینی می شود در سال 1404 قیمت املاک تقریبا ثابت باقی خواهند ماندو رکود حاکم بر بازار املاک همچنان ادامه خواهد یافت.

2.سناریوی دوم :تقاضا بیشتر از عرضه

بر اساس این سناریو پیش بینی می شود در سال 1404 قیمت املاک افزایش یابد.

3.سناریوی سوم :عرضه با تقاضا برابر

ممکن است برای شما این سئوال ایجاد شود که سناریوی اول و سوم یکسان است ، تجربه نشان داده است که به دلیل تورم و انتظارات تورمی ، نتیجه هر دو سناریوی اول و سوم بر بازار یکسان است.

(نویسنده : فراملک)